美国 FIRPTA · 外国人出售美国房产 15% 预扣

• 出处：IRS · FIRPTA Withholding
• 法律依据：26 U.S. Code § 1445 — Withholding of Tax on Dispositions of United States Real Property Interests
• 配套表格：Form 8288 / 8288-A / 8288-B
• 法律生效：1980-12-05 (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
• 现行 15% 税率生效：2016-02-17 (PATH Act 2015)
• 主管机构：U.S. Internal Revenue Service

1. 标准预扣比例 15%：以总成交价 (amount realized) 为基础，不是以利得为基础。即便亏损出售，买方仍需先扣 15% 上缴 IRS。
2. 300,000 美元自住豁免：成交价 ≤ USD 300,000 且买方声明自身或家属 50% 以上时间居住，可零预扣 (但卖方仍需报 1040-NR 申报实际利得)。
3. 300,001-1,000,000 自住 10%：成交价介于此区间且买方自住，预扣比例降至 10%。
4. 公司分配 21%：外国公司分配美国房产时，按确认增值的 21% 预扣 (与企业所得税联邦税率挂钩)。
5. 可申请减免 (8288-B)：卖方实际税负低于预扣金额时，可在过户前递交 Form 8288-B 申请减免 (withholding certificate)，但 IRS 处理周期 90 天起。

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) 是美国对外国人 (nonresident alien, NRA) 处置美国不动产权益 (US Real Property Interest, USRPI) 设置的源头扣缴制度。立法意图很直接：外国卖家完成交易后通常立即将款项汇出美国，IRS 难以事后追讨所得税，于是把扣缴义务转嫁给买方——买方若不扣，连带责任买方自负。

适用对象：

• 个人卖家是非美税务居民 (绿卡 + 实质居留双重测试均不满足)；
• 出售对象是 USRPI，包括：(1) 美国境内不动产实物 (土地、住宅、商业楼宇)；(2) 美国不动产控股公司 (USRPHC) 股权；(3) 部分 REIT 单位 (按 5% 阈值判定)。

对中国投资人的实际影响：

• 15% 是预扣，不是终税。卖方仍需在交易当年提交 Form 1040-NR 申报实际资本利得，长期持有 (>1 年) 适用 15-20% 联邦长期资本利得税率，加上各州税 (加州 ~13.3%、纽约 ~10.9%、佛州 0%)。若实际税负低于已预扣 15%，可在次年 4 月通过退税领回差额。
• 买方风险转嫁：中国卖家出售给中国买家的房产，常发生买方不熟悉 FIRPTA 而漏扣，IRS 事后向买方追缴 + 罚款 + 利息。建议escrow / title company 全流程参与，由其代为执行预扣并向 IRS 缴纳。
• 联邦遗产税联动：非居民外国人在美死亡，美国境内不动产计入 federal estate tax 起征点仅 USD 60,000 (相对美国公民/居民 USD 13.99M/2026 极低)，超过部分按 18-40% 累进。FIRPTA 与遗产税共同构成"外国人持有美国房产"的两层税务摩擦。
• 实际操作：买方/escrow 在过户后 20 天内向 IRS 提交 Form 8288 + 8288-A + 支票/电汇预扣款，卖方拿 8288-A 副本作为下一年退税申请凭证。

申请减免路径 (8288-B)：

• 适用情形：卖方实际利得显著低于预扣金额 (例如长持 10 年成本基差小、亏损出售)。
• 流程：过户日前向 IRS Ogden Submission Processing Center 邮寄 Form 8288-B + 计算附件 + 买卖合同 → IRS 90 天内出 withholding certificate → escrow 据此减扣或免扣。
• 关键：8288-B 受理但未批准期间，escrow 必须先按 15% 暂扣，待 certificate 下达后释放差额。

与州税联动：

• 加州对非居民出售加州不动产另征 3.33% 预扣 (Form 593)；
• 夏威夷 (HARPTA) 7.25% 预扣；
• 佛罗里达、德州、华盛顿州无个人所得税，仅联邦 FIRPTA。

• 预扣率：15% (标准) / 10% (USD 300,001-1,000,000 自住) / 0% (≤ USD 300,000 自住)
• 联邦长期资本利得税率：0/15/20% (持有 >1 年)
• 联邦短期资本利得税率：与一般所得相同，最高 37% (持有 ≤1 年)
• NRA 联邦遗产税起征点：USD 60,000 (相对公民 13.99M/2026)
• 8288-B 减免申请处理周期：~90 天
• Form 8288 提交期限：过户后 20 天内
• 加州额外预扣：3.33% (居住房产) / 9.55% (商业物业)

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